Ekspert z kancelarii szczegółowo opisuje konsekwencje prawne i wyjątki przewidziane w przepisach, które dotyczą milionów wspólnot mieszkaniowych
Instalowanie urządzeń klimatyzacyjnych na elewacjach budynków jest wyraźnie zabronione zgodnie z ustawą o własności lokalnej, co potwierdza Dziennik Urzędowy Państwa. Przepisy te, które dotyczą milionów wspólnot właścicieli nieruchomości uniemożliwiają mieszkańcom umieszczanie tych urządzeń na elementach wspólnych bez odpowiedniego zezwolenia, zwłaszcza w miesiącach letnich, kiedy popyt na nie znacznie wzrasta.
Wraz z nadejściem lata 2025 r. i wzrostem temperatur wiele osób w Hiszpanii poszukuje rozwiązań pozwalających na klimatyzację swoich domów. Jednak przepisy są jasne co do ograniczeń dotyczących instalacji tych urządzeń. Artykuł 7 ustawy o własności poziomej stanowi, że „właściciel każdego mieszkania lub lokalu może zmieniać elementy architektoniczne, instalacje lub usługi, o ile nie narusza to bezpieczeństwa budynku, jego ogólnej struktury, konfiguracji lub stanu zewnętrznego”, dodając, że nie może to również naruszać „praw innego właściciela, a o takich pracach należy uprzednio poinformować przedstawiciela wspólnoty”.
Ramy prawne stanowią również, że „w pozostałej części nieruchomości nie można dokonywać żadnych zmian, a w przypadku stwierdzenia konieczności przeprowadzenia pilnych napraw należy niezwłocznie powiadomić o tym zarządcę”. Przepisy te znacznie ograniczają możliwość instalacji systemów klimatyzacyjnych w częściach wspólnych bez wyraźnej zgody wspólnoty.
Co dokładnie oznacza ten zakaz dla właścicieli?
Ekspert z kancelarii udzielił jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy sąsiad może zainstalować klimatyzator na elewacji budynku. Na platformie TikTok prawnik stwierdził: „Odpowiedź brzmi: nie”. Odmowa ta wynika z faktu, że zgodnie z obowiązującymi przepisami do wykonania takiej instalacji wymagana jest uprzednia zgoda wspólnoty właścicieli.
Prawnik wyjaśnił podstawę prawną tego zakazu, wskazując, że „art. 7 ustawy o własności lokali zabrania właścicielom dokonywania jakichkolwiek zmian, zarówno w elementach wspólnych, jak i prywatnych, o ile zmienia to estetykę budynku”. Ograniczenie to ma na celu zachowanie harmonii architektonicznej i zapobieganie jednostronnym zmianom, które mają wpływ na całość nieruchomości, chroniąc w ten sposób interesy zbiorowe przed potrzebami indywidualnymi.
Wyjątki przewidziane w przepisach
Przepisy przewidują jednak pewne wyjątki od tego ogólnego zakazu. Ekspert z kancelarii wyjaśnia, że „zakaz ten będzie miał wyjątki, o ile urządzenie zostanie zainstalowane w prywatnej strefie, która nie wymaga zmiany elementów wspólnych wspólnoty właścicieli”. Oznacza to, że właściciele mogą instalować urządzenia klimatyzacyjne w prywatnych przestrzeniach, takich jak tarasy lub patio do wyłącznego użytku, o ile nie wpływają one na elementy wspólne ani nie zmieniają ogólnego wyglądu budynku.
Wyjątki te pozwalają na pewną elastyczność w stosowaniu przepisów, uznając prawo właścicieli do poprawy warunków mieszkaniowych w granicach narzuconych przez prawo własności lokali. Jednak nawet w takich przypadkach zaleca się uprzednie poinformowanie wspólnoty o instalacji, aby uniknąć ewentualnych konfliktów sąsiedzkich lub późniejszych reklamacji.
Konsekwencje nieprzestrzegania przepisów
Zainstalowanie klimatyzatora na elewacji bez odpowiedniego zezwolenia może pociągać za sobą różne konsekwencje prawne dla właściciela, który dopuścił się naruszenia. Wspólnota mieszkańców ma prawo zażądać natychmiastowego usunięcia urządzenia, a nawet wszcząć postępowanie sądowe, jeśli właściciel odmówi zastosowania się do przepisów ustawy o własności lokali.
Działania te mogą skutkować postępowaniem sądowym, które oprócz nakazania demontażu urządzenia może pociągać za sobą kary finansowe i obowiązek pokrycia kosztów naprawy wszelkich szkód wyrządzonych elementom wspólnym. Najnowsze orzecznictwo konsekwentnie popiera prawa wspólnot przed nieuprawnionymi zmianami elewacji, uznając je za istotne elementy wyglądu zewnętrznego budynku.
Legalne alternatywy dla instalacji klimatyzacji
W obliczu tych ograniczeń właściciele mają kilka alternatywnych rozwiązań, które pozwalają na klimatyzację mieszkań bez naruszania przepisów. Jedną z opcji jest złożenie formalnego wniosku do wspólnoty właścicieli o wydanie pozwolenia, przedstawiając szczegółowy projekt, który minimalizuje wpływ wizualny i techniczny na fasadę. Wiele wspólnot wyraża zgodę na takie instalacje, jeśli są one wykonane w sposób uporządkowany i z poszanowaniem wspólnych kryteriów estetycznych.
Inną alternatywą są przenośne lub splitowe systemy klimatyzacyjne, które nie wymagają montażu zewnętrznych jednostek na elewacjach. Istnieją również rozwiązania takie jak klimatyzatory kanałowe lub systemy VRV (zmienna objętość czynnika chłodniczego), które umożliwiają umieszczenie jednostek zewnętrznych w mniej widocznych miejscach, takich jak dachy lub wewnętrzne dziedzińce, zapewniając tym samym zgodność z przepisami bez rezygnacji z komfortu termicznego.
Ustawa o własności poziomej i regulacje dotyczące elementów wspólnych
Ustawa o własności poziomej, której ostatnia znacząca aktualizacja miała miejsce w 2023 r., reguluje system prawny wspólnot właścicieli nieruchomości w Hiszpanii. Przepisy te definiują jako elementy wspólne te części budynku, które są niezbędne do jego prawidłowego użytkowania i korzystania, wyraźnie uwzględniając fasady wśród elementów będących własnością wspólną.
Celem tej ustawy jest zrównoważenie indywidualnych praw właścicieli z interesami wspólnoty, ustanawiając mechanizmy podejmowania decyzji i szczegółowe wymagania dotyczące modyfikacji elementów wspólnych. W przypadku każdej istotnej zmiany wymagana jest zgoda zgromadzenia właścicieli kwalifikowaną większością głosów, co gwarantuje, że decyzje dotyczące wyglądu i konfiguracji budynku są podejmowane w drodze konsensusu.
Jak prawidłowo złożyć wniosek do wspólnoty o instalację?
Jeśli właściciel chce zainstalować klimatyzację, która ma wpływ na elementy wspólne, musi postępować zgodnie z formalną procedurą. Pierwszym krokiem jest sporządzenie szczegółowej propozycji zawierającej dane techniczne urządzenia, jego dokładną lokalizację oraz wpływ, jaki będzie miało na wygląd elewacji budynku. Wniosek należy złożyć do prezesa lub zarządcy wspólnoty w celu umieszczenia go w porządku obrad najbliższego zebrania.
Podczas zgromadzenia właściciel będzie miał możliwość przedstawienia swojego projektu i udzielenia odpowiedzi na ewentualne pytania lub zastrzeżenia. W zależności od charakteru instalacji, zatwierdzenie będzie wymagało różnych większości zgodnie z przepisami prawa: zwykłej większości w przypadku niewielkich zmian lub trzech piątych głosów w przypadku bardziej znaczących zmian. Po uzyskaniu zgody zaleca się udokumentowanie jej na piśmie i dołączenie do odpowiedniego protokołu.
Aktualne trendy w przepisach budowlanych
Nowe trendy w architekturze i efektywności energetycznej mają wpływ na interpretację i stosowanie ustawy o własności lokali. Nowo budowane budynki często zawierają w swoich projektach specjalne strefy i instalacje przygotowujące do montażu urządzeń klimatyzacyjnych, ułatwiając tym samym ich późniejszą instalację bez wpływu na estetykę i elementy wspólne.
Ponadto wiele wspólnot wprowadza wewnętrzne regulacje, które szczegółowo regulują instalację tych urządzeń, ustanawiając jednolite kryteria dotyczące lokalizacji, wymiarów i parametrów technicznych. Inicjatywy te pozwalają pogodzić potrzeby klimatyzacyjne z poszanowaniem wyglądu zewnętrznego budynku, pokazując, że możliwe jest osiągnięcie rozwiązań zadowalających zarówno indywidualne, jak i zbiorowe interesy.
